В соответствии с положениями статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это означает, что в случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры дольщики – физические лица могут требовать не только уплаты неустойки и возмещения морального вреда, но и компенсации расходов на наем (аренду) жилой площади.
Однако, требуя компенсации убытков, дольщик обязан подтвердить факт их возникновения, размер, а также причинную связь между убытками и противоправными действиями застройщика. Основания возникновения расходов и их размер обосновать можно обосновать, предъявив договор аренды жилья и платежные документы (расписки о получении денег). Доказать наличие причинной связи между необходимостью найма квартиры и противоправными действиями застройщика сложнее. Поэтому судебная практика по таким искам различна: одни суды встают на сторону дольщиков, признавая арендную плату убытками; другие суды отказывают в удовлетворении исков, считая необоснованным требование о выплате компенсации расходов на наем жилья.
Суд удовлетворит иск дольщика, если жилье у него отсутствует либо непригодно для проживания, в том числе потому, что в однокомнатной квартире не могут проживать разные семьи. А вот если в квартире либо жилом доме имеются обособленные помещения, позволяющие проживать нескольким семьям, то уже не имеет значения, что размер жилой площади на каждого человека, меньше предусмотренного законом. При таких обстоятельствах судьи встанут на сторону застройщика.
Критично относятся судьи к ситуациям, когда договор найма оформлен непосредственно перед установленной в договоре участия в долевом строительстве датой получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (либо датой передачи объекта дольщику), а также случаям аренды жилья у близких родственников.